Высший Арбитражный Суд опубликовал постановление по делу об одновременном оформлении различных прав на один земельный участок

Новости / Услуги бизнесу / Арбитраж / Земельные споры / Аренда земельных участков /

На сайте суда опубликовано постановление Президиума ВАС РФ №10288/12 от 25 декабря 2012 года по делу об одновременном оформлении различных прав на один земельный участок.

Рассмотренный спор касался решения среди прочих вопроса о возможности нахождения одного земельного участка, на котором расположено здание, занимаемое двумя лицами, одновременно в пользовании на праве аренды у одного лица и на праве постоянного (бессрочного) пользования у другого лица.

Аналогичные земельные споры со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании норм права в ином истолковании, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если для этого нет других препятствий.
В указанном постановлении Президиум обозначил основные подходы к решению схожих дел.

По обстоятельствам дела государственное унитарное предприятие на основании договора аренды от 1995 г. владело земельным участком, предоставленным для содержания здания типографии согласно распоряжению главы города от 1995 г.

На основании распоряжения председателя Комитета по управлению государственным имуществом администрации области от 1997 г. часть помещений в указанном здании была предоставлена библиотеке на праве оперативного управления (нежилые помещения).

Право оперативного управления зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в 2008 году.

В 2003 году земельный участок разделен на два участка, на одном из которых расположено здание, занимаемое созданной на базе предприятия фабрикой и библиотекой.

Распоряжением главы города от 2003 года прекращено право аренды предприятия на часть спорного участка, которая передана библиотеке в постоянное бессрочное пользование без выдела на местности, с разрешенным использованием – для содержания помещений библиотеки. Этим же распоряжением фабрике на праве аренды предоставлена другая часть участка без выдела на местности, с разрешенным использованием – содержание производственных помещений типографии.

В распоряжении от 2003 г. указано на расторжение договора от 1995 года.

В связи с выкупом предприятия как имущественного комплекса в 2006 году администрация с фабрикой в 2006 заключила договор аренды земельного участка, зарегистрированный в ЕГРП в 2007 г., согласно пункту 1.1 которого фабрике передан во владение и пользование весь спорный земельный участок с определением арендной платы за фактически занимаемую площадь.

Право пользования библиотеки на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП в 2007 г. с указанием вида права – постоянное бессрочное пользование земельным участком, указана доля в праве.

Фабрика, обращаясь с иском, указывала на то, что спорный земельный участок являлся неделимым, он занят помещениями, которые принадлежат ей на праве собственности, а также библиотеке на праве оперативного управления. Библиотека как учреждение в силу прямого указания в статье 36 Земельного кодекса может обладать только правом ограниченного пользования земельным участком, но не правом постоянного (бессрочного) пользования.

Истец также полагал невозможным наличие одновременно на один и тот же земельный участок права постоянного бессрочного пользования и права аренды за двумя субъектами.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из наличия у библиотеки в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса права постоянного бессрочного пользования земельным участком, которое также в равной степени с другими правами на землю подлежит защите.

Поскольку оспариваемое право библиотеки было зарегистрировано в установленном законом порядке, а распоряжение от 2003 г. как основание его возникновения не было оспорено, суд с учетом положений статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) признал государственную регистрацию права постоянного бессрочного пользования библиотеки доказательством его существования.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, принял также во внимание, что возникшее на основании распорядительного акта и в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса право постоянного бессрочного пользования библиотеки на спорный земельный участок в установленном законом порядке не было прекращено.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов нижестоящих инстанций о том, что заявленный истцом иск не способен восстановить его права, и, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов всех землепользователей спорного участка, счел, что признание заявленного по делу иска может привести лишь к аннулированию соответствующей записи в ЕГРП, но не к утрате библиотекой права пользования земельным участком на ином вещном праве – праве ограниченного пользования земельным участком.

Поход Президиуму ВАС при пересмотре земельного спора в порядке надзора был следующим.

Заявленное истцом требование основано на пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Указанный пункт предусматривает, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суды при рассмотрении требования по существу не опровергли обстоятельства, указанные истцом, о том, что на один и тот же объект недвижимости – земельный участок - было одновременно зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования библиотеки, а также право аренды фабрики, основанием возникновения которого был договор аренды земельного участка от 11.10.2006.

Это обстоятельство является основанием для применения пункта 52 постановления № 10/22 и разрешения в соответствии с его положениями возникшего между сторонами спора о правах на недвижимость.

Кроме того, как следует из доводов истца, заявляя об отсутствии у библиотеки права постоянного бессрочного пользования, он не отрицал наличие у нее другого права – ограниченного права пользования земельным участком, что прямо предусмотрено статьей 36 Земельного кодекса, и не имел в связи с этим намерений признать право на земельный участок только за собой или же истребовать его в единоличное владение. В силу этого, а также учитывая, что истец указывал на неделимость спорного земельного участка, на котором расположены помещения и фабрики, и библиотеки, он не мог воспользоваться иным способом оспаривания зарегистрированного права ответчика на этот участок.

Таким образом, поскольку пунктом 52 постановления № 10/22 предусмотрено, что целью иска о признании права отсутствующим является оспаривание зарегистрированного права или обременения другого лица, и при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, с учетом указанных истцом обстоятельств, его заинтересованности в разрешении спора о правах на спорный земельный участок, истец избрал соответствующий для этого способ защиты.

Отказывая в иске, суды мотивировали свой отказ ссылкой на положения пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса, предусматривающего, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются в том числе государственным и муниципальным учреждениям.
Однако суды не учли, что на дату принятия распоряжения о предоставлении библиотеке спорного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования у предприятия уже существовало право аренды на весь спорный земельный участок.

Поскольку у истца право пользования спорным земельным участком возникло раньше, чем у библиотеки, которой было предоставлено не все здание, а лишь помещения в нем, суды с учетом доводов истца должны были разрешить земельный спор и вопрос о том, имеются ли основания для возникновения у библиотеки права постоянного (бессрочного) пользования участком в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса или же при указанных обстоятельствах она вправе использовать земельный участок на ином праве, определенном статьей 36 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса определяет особенности приобретения прав на неделимый земельный участок в зависимости от вида принадлежащего землепользователю вещного права на здание (помещения в нем), расположенное на таком участке.

Абзац первый пункта 3 названной статьи предусматривает, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Абзац второй этого же пункта также позволяет приобрести неделимый земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если в здании, находящемся на нем, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.

Абзац третий пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса при этом определяет, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Из названных норм статьи 36 Кодекса следует, что в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат на праве собственности одному лицу и на праве оперативного управления государственному или муниципальному учреждению (казенному предприятию), эти лица вправе заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, но с указанием в нем на наличие у учреждения (казенного предприятия) права безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на занимаемые им помещения.

Таким образом, библиотека вправе с целью реализации имеющегося у нее упомянутого права пользования земельным участком вступить в договор аренды, что не должно препятствовать фабрике осуществлять права и обязанности арендатора земельного участка, надлежащим образом соблюдать согласованные условия договора, в том числе связанные с необходимостью использования земельного участка фабрикой при эксплуатации занимаемых ею помещений. Поскольку спорный земельный участок занят зданием, в котором расположены помещения библиотеки и фабрики, арендная плата, уплачиваемая фабрикой, должна определяться с учетом площади принадлежащих ей помещений.

Суд первой инстанции, мотивируя отказ в иске, указал также на то, что спорный земельный участок был предоставлен библиотеке на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании распоряжения 2003 г., но оно не было признано недействительным в установленном законом порядке.

Между тем, поскольку оспаривание права по существу означает оспаривание основания его возникновения, в целях устранения спора о зарегистрированных правах разных лиц на один и тот же объект проверка соответствия закону указанного ненормативного акта должна быть произведена при рассмотрении настоящего иска.

Избранный судами подход, повлекший отказ в иске в том числе со ссылкой на наличие у библиотеки государственной регистрации оспариваемого права, не способствует разрешению возникшего между сторонами спора о правах, устранению противоречия в сведениях ЕГРП о зарегистрированных правах и сомнений в их достоверности.

Принятые по делу судебные акты отменены Президиумом ВАС РФ как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Поскольку судами было отказано в иске полностью, в том числе по требованию, направленному на оформление администрацией права пользования библиотеки спорным неделимым земельным участком, при новом рассмотрении дела судам следует руководствоваться изложенной в данном постановлении правовой позицией, сформированной в целях толкования и применения пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса.