ВАС РФ опубликовал постановление по делу об оплате по предварительному договору аренды

Проекты / Услуги бизнесу / Аренда недвижимости / Арбитраж / Взыскание задолженности

На сайте суда опубликовано постановление Президиума ВАС РФ №9798/12 от 15 января 2013 года по делу о квалификации оплаты по предварительному договору субаренды нежилого помещения.

В указанном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

При этом правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Рассмотренный Президиумом ВАС РФ арбитражный спор касался заключенного сторонами предварительного договора субаренды нежилых помещений, из условий которого и обстоятельств, связанных с его исполнением, следовало, что несмотря на свое название, он помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать другому обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.

В договоре стороны предусмотрели, что его предметом является обязательство заключить в будущем долгосрочный договор субаренды нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже нежилого здания – торгово-развлекательного комплекса.

На момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости в эксплуатацию введен не был, право собственности на него зарегистрировано также не было.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Заключенный сторонами договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Из условий спорного договора усматривалось, что заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые он намеревался взять в субаренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил предусмотренную спорным договором обязанность и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ, для удовлетворения требования истца о возврате ответчиком этой платы как неосновательного обогащения отсутствовали.

Президиум ВАС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагались арендуемые помещения, как объект гражданского оборота (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно, основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у общества не возникла, поэтому основания для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.

Судом кассационной инстанции было отмечено, что истцом в настоящем деле не был заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.