25.06.2013
В Президиум ВАС РФ передано дело по спору о государственной регистрации прав на ограждение земельного участка в качестве недвижимого имущества.
Согласно определению от 24 июня 2013 года №ВАС-1160/13, принятому тройкой судей, Президиумом ВАС РФ будет пересмотрено в порядке надзора дело по арбитражному спору между Центральным банком Российской Федерации в лице Главного управления по Челябинской области и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконными действий, выразившихся в отказе государственной регистрации права на сооружение – ограждение протяженностью 126,36 метра, обязании устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации права собственности Российской Федерации на указанное сооружение.
Заявление в арбитражный суд по этому делу было подано после того, как Центробанк обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении находящегося на земельном участке ограждения, как объекта недвижимости вспомогательного назначения, а Управление Росреестра отказало в проведении государственной регистрации права собственности Российской Федерации, сославшись на непредставление банком надлежащего документа, подтверждающего принадлежность ограждения к категории вспомогательных объектов, а именно заключения уполномоченного структурного подразделения органа местного самоуправления, к компетенции которого относятся вопросы архитектуры и градостроительства.
Три судебные инстанции удовлетворили заявленные Центробанком требования. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на ограждение признан незаконным, на него возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя, а именно зарегистрировать право собственности Российской Федерации на указанный объект.
По результатам рассмотрения этого арбитражного спора суды со ссылкой на пункт 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ указали, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в числе прочего, являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Судами отмечено, что в силу пункта 3 статьи 25.3 Закона №122-ФЗ документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
В силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
При этом частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Исходя из системного толкования данных норм гражданского и градостроительного законодательства, суды сделали вывод о том, что при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а, следовательно, и разрешения ввод его в эксплуатацию по окончании выполнения строительных работ.
Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенной порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод эксплуатацию.
Дав оценку фактическим обстоятельствам, суды пришли к выводу о том, что ограждение является именно таким вспомогательным объектом по отношению к административному зданию Центробанка.
Суды с учетом представленного Центробанком технического заключения констатировали, что данное сооружение не имеет самостоятельного назначения, а предназначено для обслуживания иных объектов недвижимости посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию Центробанка.
При этом суды отклонили возражения Управления Росреестра о представлении Центробанком ненадлежащих доказательств наличия у ограждения признаков вспомогательного объекта, отметив, что действующее законодательство не содержит норм о необходимости получения заинтересованным лицом соответствующего технического заключения только у уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления.
Признав, что у Управления Росреестра не было оснований требовать представления Центробанком разрешения на ввод в эксплуатацию ограждения, являющегося вспомогательным объектом и находящегося на земельном участке Российской Федерации, суды сочли оспариваемый по настоящему делу отказ не соответствующим законодательству.
Однако коллегия судей ВАС РФ пришла к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра арбитражного дела в порядке надзора, поскольку при разрешении этого арбитражного спора суды не учли следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).
Таким образом, в ЕГРП подлежат государственной регистрации вещные права только на те объекты материального мира, которые по своим свойствам являются недвижимыми вещами, выступающими в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Делая вывод о том, что ограждение не может самостоятельно использоваться в отрыве от иного недвижимого имущества и обеспечивает лишь соблюдение установленного режима доступа на земельный участок, суды не дали оценку этому сооружению с точки зрения наличия у него признаков отдельного объекта вещного права.
Таким образом, признав вспомогательный характер этого сооружения, суды не выяснили, может ли он признаваться с недвижимым имуществом, выполняя при этом обеспечивающую функцию.
При разрешении этого арбитражного спора суды исходили из того, что ограждение в соответствии с нормами Градостроительного кодекса является объектом капитального строительства.
Между тем термин "объект капитального строительства" является специальным юридическим понятием и может использоваться лишь в том значении, который ему придается нормами градостроительного законодательства применительно к установлению мер государственного регулирования градостроительного деятельности и застройки на территории Российской Федерации.
Правовые категории "объект капитального строительства" и "объект недвижимого имущества" не совпадают по своему объему и содержанию. Поэтому вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства правового режима недвижимого имущества может быть сделан в каждом конкретном случае исключительно с учетом критериев, установленных статьей 130 Гражданского кодекса.
Кроме того, не все объекты прочно связанные с землей могут считаться недвижимым имуществом.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.01.2012 №4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.
С учетом изложенного в практике арбитражных судов сформировался иной подход к применению указанных норм права в отношении ограждений, который существенно отличается от выводов судов по этому арбитражному спору и соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении.
В соответствии с этим подходом заборы и иные ограждения не относятся к объектам недвижимости и выполняют, как правило, функцию по разграничению земельных участков, то есть не могут использоваться самостоятельно. Назначение такого объекта - обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок.
При этом временные ограждения, которые не связаны прочно с землей, согласно этому подходу относятся к движимому имуществу, а стационарные ограждения, имеющие заглубленный фундамент, не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором они расположены (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу №А11-14125/2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2013 №А40-75848/12-64-704).
В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей посчитала необходимым передать это дело в Президиум
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.