Новости / Услуги бизнесу / Арбитражные споры / Налоговые споры / Споры о недвижимости /

В постановлении №18384/12 от 18.06.2013 Президиум ВАС РФ подтвердил правовую позицию о налогообложении и связи дохода от продажи нежилого помещения с предпринимательской деятельностью.

Рассмотренный Президиумом ВАС РФ налоговый спор возник по следующим обстоятельствам.

Индивидуальный предприниматель приобрел нежилое помещение по договору купли-продажи от 01.12.2007 у гражданина за 7 200 000 рублей, с условием оплаты в срок до 01.04.2008.

Право собственности на нежилое помещение за индивидуальным предпринимателем было зарегистрировано 18.04.2008.

На момент заключения договора купли-продажи от 01.12.2007 нежилое помещение использовалось на праве аренды банком на основании договора аренды от 23.07.2007 (сроком до 23.08.2012).

По условиям договора купли-продажи от 01.12.2007 переход права собственности на нежилое помещение не является основанием для изменения условий или расторжения названного договора аренды, с момента государственной регистрации права собственности предпринимателя на нежилое помещение к нему переходят все права и обязанности арендодателя по этому договору аренды.

Основным видом деятельности, заявленным предпринимателем при государственной регистрации, является покупка и продажа собственного недвижимого имущества, в качестве дополнительных видов деятельности указаны сдача в наем собственного недвижимого имущества и предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.

Осуществляя в проверяемый период заявленную деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимого имущества, предприниматель являлся плательщиком налога по упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения «доходы».

Нежилое помещение через месяц после получения свидетельства о праве собственности на него реализовано на основании договора купли-продажи от 04.05.2008 за 7 249 080 рублей другой гражданке.

Выручка от продажи нежилого помещения отражена предпринимателем в налоговых декларациях по налогу на доходы физических лиц за 2008 и 2009 годы, поданных ею в качестве физического лица, при этом сумма облагаемых налогом доходов уменьшена на сумму расходов, связанных с
приобретением нежилого помещения.

Налоговая инспекция провела в отношении предпринимателя выездную налоговую проверку, по результатам которой доначислила ему налог по упрощенной системе налогообложения за 2008 и 2009 годы, начислила пени и штраф по мотиву получения в указанный период облагаемого налогом дохода от продажи нежилого помещения, связанного с предпринимательской деятельностью.

Инспекция сделала вывод об использовании нежилого помещения в предпринимательской деятельности, поскольку в период его нахождения в собственности предпринимателя оно использовалось банком на основании договора аренды от 23.07.2007, заключенного с прежним владельцем, и предпринимателю было об этом известно.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд и просил по этому налоговому спору признать недействительным решение налоговой инспекции о доначислении налога по упрощенной системе налогообложения за 2008 и 2009 годы, начисления пеней и штрафа по этому налогу.

Арбитражные суды трех инстанций встали в рассмотренном налоговом споре на сторону предпринимателя.

Они сделали вывод о недоказанности инспекцией использования предпринимателем нежилого помещения в целях осуществления предпринимательской деятельности исходя из того, что сделка по продаже нежилого помещения носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли.

Приобретение объекта недвижимого имущества под обременением не является обстоятельством, безусловно свидетельствующим об использовании данного имущества исключительно в целях предпринимательской деятельности.

Признавая недействительным решение инспекции, суды сочли, что оснований для квалификации реализации нежилого помещения как предпринимательской деятельности не имеется, учитывая отсутствие у предпринимателя расходов, связанных с арендой нежилого помещения, а также доходов от сдачи его в аренду.

Однако с такими выводами по этому налоговому споруMy Webpage не согласился Президиум ВАС РФ, который в своём постановлении указал следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (в действовавший в тот период редакции) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде не только от продажи жилых домов, квартир, комнат, но и иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых этим налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

При этом положения приведенной нормы Налогового кодекса не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

В силу пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.

Из материалов налогового спора следовало, что право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за предпринимателем 18.04.2008, с этого момента она являлась арендодателем нежилого помещения.

Последующая передача предпринимателем покупателю нежилого помещения права на получение от банка (арендатора) арендной платы не опровергает факта использования нежилого помещения в предпринимательских целях.

Поскольку одним из видов деятельности, заявленных заявителем по делу как индивидуальным предпринимателем, является покупка и продажа собственного недвижимого имущества, реализация принадлежавшего ему на праве собственности нежилого помещения, которое использовалось с целью получения дохода, в частности от сдачи его в аренду, не может являться разовой сделкой.

Взаимосвязь установленных по налоговому спору обстоятельств, с учетом того, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд заявителя по делу), и отсутствием в материалах дела доказательств обратного, позволяет сделать вывод о том, что полученный доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация нежилого помещения осуществлялась предпринимателем в целях, направленных на систематическое получение прибыли.

Следовательно, доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по упрощенной системе налогообложения в порядке, предусмотренном главой 26.2 Налогового кодекса.

Аналогичная правовая позиция разъяснена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №14009/09 от 16.03.2010.