Юристы компании РУСГЕНКО предоставляют юридические консультации по всем вопросам, связанным с образование земельных участков различными способами как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Земельный юрист компании РУСГЕНКО проанализирует все обстоятельства и документы, связанные с формирование земельного участка, подготовит правовое заключение о правомерности условий и порядка возникновения новых земельных участков, а также их документального оформления.
При необходимости будут выявлены допущенные нарушения при формировании земельного участка и предложены варианты снижения или полного устранения негативных последствий.
Юрист по земельным делам компании РУСГЕНКО будет максимально эффективно представлять Ваши интересы в суде.
Наши специалисты осознают особую важность поставленных клиентами задач, необходимость достижения положительного результата и наиболее благоприятного исхода дела.
Каждому клиенту мы гарантируем индивидуальный подход, внимание и консультации опытных специалистов.
Законодательный аспект
Согласно действующему законодательству, по сути, под образованием земельного участка понимается постановка его на кадастровый учет и получение кадастрового паспорта на земельный участок.
Способы образования земельных участков предусмотрены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки образуются или из существующих других земельных участков (путем раздела, объединения, перераспределения или выдела из уже существующих земельных участков), или впервые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По общему правилу, предусмотренному Земельным кодексом, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.
Исключения из этого правила предусмотрены для случаев раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также для иных случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Так, раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования.
При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Однако, такое согласие не требуется, например, на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, когда образование земельных участков осуществляется на основании решения суда в обязательном порядке независимо от наличия такого согласия.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Требования к образуемым земельным участкам
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами.
Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Порядок формирования земельных участков
Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.
Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.
В соответствии с действующим законодательством формирование земельных участков осуществляют кадастровые инженеры путем проведения кадастровых работ с последующим получением кадастрового паспорта на земельный участок.
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ, заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального закона Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости».
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда.
Суд самостоятелен в выборе соответствующего кадастрового инженера.
Расходы, связанные с выполнением кадастровых работ по определению суда, и денежное вознаграждение соответствующему кадастровому инженеру подлежат возмещению и выплате в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Межевой план
После выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка, кадастровый инженер обеспечивает подготовку межевого плана, который передается заказчику кадастровых работ.
Общие положения о межевании земельного участка и составлении межевого плана установлены Федеральным законом Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости».
Форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении определенных земельных участков устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Если в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в необходимых случаях сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.
Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Размер земельного участка характеризуется его площадью.
Площадью земельного участка, определенной с учетом требований, установленных в соответствии в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Согласование местоположения границ земельных участков
В случае если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
При согласовании определяется местоположение границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего заинтересованному лицу земельного участка.
Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности.
Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности, за исключением некоторых предусмотренных законом случаев.
Согласование местоположения границ проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О государственном земельном кадастре».
Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.
Акт согласования местоположения границ
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением следующего случая.
Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка извещения указанного лица.
Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений.
Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
Образование земельных участков в судебном порядке
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Формирование земельного участка, составление межевого плана, согласование местоположения границ земельного участка и постановка земельного участка на кадастровый учет – процедуры сложные, требующие специальных знаний и умений, привлечения соответствующих специалистов, обладающих необходимыми знаниями и умениями.
Обращаясь в компанию РУСГЕНКО, Вы можете быть уверены, что выбрали надежного помощника и верного союзника.
Именно у нас Вы получите максимальную поддержку и внимание к Вашим требованиям и пожеланиям.
Земельные юристы компании РУСГЕНКО не только проконсультируют по всем вопросам, связанным с образованием земельных участков, но и проведут полный комплекс работ по юридическому сопровождению процедуры образования земельного участка, вплоть до его постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на сформированный земельный участок.
Даже самые сложные случаи образования земельных участков, требующие полного сопровождения и ведения судебной процедуры, не создадут больших проблем для наших специалистов по земельным вопросам.